Dopo aver ampiamente dato tutte le informazioni sul portiere condominiale e sul parcheggio condominiale, oggi, cambiamo argomento e parliamo di risanamento conservativo.
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- Caratteristiche del risanamento conservativo
- Modifiche comuni ammesse
- Richiesta di risanamento conservativo
- FAQ
Le opere di ristrutturazione vengono propriamente definite secondo la legge e l'articolo 3 del Testo Unico dell'edilizia, che si rifà inoltre alla vecchia legge numero 457 del 1978, “di recupero”. Tali tipi di lavori sono spesso necessari quando si acquista o si prende in affitto un'abitazione; per poter abitare e vivere comodamente all'interno di essa, è infatti importante dedicarsi a particolari modifiche strutturali interne ed esterne all'immobile.
Secondo la legislazione corrente (legge numero 478 del 1978) le opere di questo tipo vanno suddivise in cinque categorie ben distinte: manutenzione ordinaria; Manutenzione straordinaria; restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica.
Se ne hai bisogno, sappi che abbiamo scritto un articolo sulle differenze tra DIA e SCIA.
Caratteristiche del risanamento conservativo
Innanzitutto, per restauro e risanamento conservativo si intendo tutti “gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio”.
Il restauro e il risanamento conservativo sono due tipi di opere di ristrutturazione totalmente diverse rispetto alla manutenzione ordinaria e alla manutenzione straordinaria degli immobili. Il restauro è un tipo di lavoro di recupero applicabile esclusivamente agli edifici che abbiano valore storico-artistico. Può essere adoperato per apportare modifiche ingenti alla struttura dell'immobile in questione, evitando però di alterare le volumetrie dello stesso.
Al contrario, il risanamento conservativo è un’attività effettuata con lo scopo di recuperare dal punto di vista funzionale, statico e igienico l’edificio e quindi sono ammesse modifiche alla struttura e alla planimetria.
Modifiche comuni ammesse
In linea generale, sui diversi elementi della struttura sono ammesse le seguenti modifiche di risanamento conservativo:
- ripristinare, sostituire e integrare le finiture esterne con materiali adatti purchè non ne diminuiscano il valore e il pregio;
- ripristinare e consolidare gli elementi strutturali. Se ciò non fosse possibile si può procedere alla ricostruzione e sostituzione degli elementi danneggiati. Si deve fare in modo di utilizzare materiali e tecniche identiche o compatibili all’originale;
- per quanto riguarda le murature planimetrali, i tamponamenti e le aperture esterne, possono essere oggetti di ripristino e valorizzazione. Inoltre, sono consentite delle parziali modifiche purchè si rispettino i caratteri originari e siano effettuate su tutta la facciata;
- gli interni degli edifici, seppur ripristinati devono mantenere il valore e le caratteristiche architettoniche e decorative originarie. Sono ammesse aggregazioni e suddivisioni salvaguardando l’impianto distributivo complessivo;
- ripristino o rinnovamento e sostituzione di tutte le finiture interne secondo le stesse modalità delle finiture esterne;
- realizzare e integrare gli impianti e i servizi igienico - sanitari secondo le regole stabilite;
- installazione di impianti tecnologici e delle relative reti sia all’interno che all’esterno dell’edificio seguendo tutti gli accorgimenti del caso.
Differenze tra il Risanamento conservativo e i lavori di restauro
Il restauro e il risanamento conservativo sono due interventi edilizi che mirano a recuperare e valorizzare immobili di pregio storico e architettonico. Tuttavia, si distinguono per la portata e gli obiettivi specifici.
Il restauro:
- Interventi: Il restauro può includere la Demolizione di parti strutturali obsolete o danneggiate, la ricostruzione di elementi architettonici deteriorati, l'adeguamento degli impianti alle normative vigenti e il consolidamento strutturale dell'edificio.
- Obiettivo: L'obiettivo principale del restauro è conservare l'integrità e l'autenticità del bene storico, preservandone le caratteristiche originali e il valore estetico.
- Esempi: Il restauro di un affresco antico, il recupero di una facciata di un palazzo storico, la ristrutturazione di un castello medievale.
Il risanamento conservativo:
- Interventi: Il risanamento conservativo si concentra sulla manutenzione e l'ammodernamento dell'edificio, con interventi mirati a migliorarne la funzionalità e l'abitabilità, nel rispetto delle sue caratteristiche originarie.
- Obiettivo: L'obiettivo del risanamento conservativo è conciliare la conservazione del bene storico con le esigenze di comfort e sicurezza abitative contemporanee.
- Esempi: L'accorpamento di due appartamenti in uno, la suddivisione di un immobile in due unità (in casi rari), la modifica di muri portanti, solai, scale e coperture, purché non si alteri l'aspetto esteriore dell'edificio.
Differenze:
- Scala d'intervento: Il restauro è generalmente un intervento più complesso e invasivo rispetto al risanamento conservativo, che si concentra su opere di manutenzione e ammodernamento.
- Finalità: Il restauro ha una finalità prevalentemente conservativa, mentre il risanamento conservativo ha una finalità sia conservativa che funzionale.
- Normativa: Il restauro è regolato da normative più stringenti rispetto al risanamento conservativo, che deve comunque rispettare i vincoli paesaggistici e storico-architettonici.
In entrambi i casi, è fondamentale affidare i lavori a professionisti qualificati ed esperti in interventi di recupero edilizio, in grado di operare nel rispetto delle normative e delle caratteristiche del bene storico.
Oltre a queste differenze, è importante sottolineare che:
- Gli interventi di restauro e risanamento conservativo possono essere agevolati da detrazioni fiscali e bonus.
- E' fondamentale ottenere le autorizzazioni necessarie prima di iniziare qualsiasi tipo di lavoro.
- E' consigliabile coinvolgere un architetto o un ingegnere esperto per la progettazione e la direzione dei lavori.
Con un attento e scrupoloso lavoro di recupero, è possibile ridare vita a edifici storici di grande valore, preservandoli per le generazioni future e restituendo loro nuova bellezza e funzionalità.
Per approfondire la tematica, si consiglia di consultare la normativa vigente in materia di tutela dei beni culturali e di edilizia.
Inoltre, sono disponibili numerosi siti web e portali tematici che offrono informazioni e suggerimenti utili per la progettazione e la realizzazione di interventi di restauro e risanamento conservativo.
Richiesta di risanamento conservativo
Gli interventi di risanamento conservativo si possono effettuare previa autorizzazione rilasciata dal comune di competenza. La richiesta si presenta tramite: Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), Denuncia di Inizio Attività (DIA) o Permesso di Costruire.
Come funziona il capitolato d'appalto
Il capitolato d’appalto rappresenta un elenco, che dovrà essere minuziosamente preciso e dettagliato, dei lavori di ristrutturazioni che si vogliono compiere all’interno o all’esterno dellapropria abitazione.
Un documento fatto per bene è inoltre importante per valutare al meglio quali saranno i costi effettivi delle opere di ristrutturazione: dovrà inoltre contenere tutte le superfici, le volumetrie, le finiture e il numero di elementi che andranno installati.
Sono necessarie due copie identiche di capitolato; la prima copia conterrà anche i costi previsti, sui quali è possibile ottenere il 10/15 % di sconto dalla aziende appaltatrici, mentre sulla seconda copia, che andrà consegnata alle imprese edili per essere compilata, i prezzi non andranno inseriti.
Le tipologie di documento
Esistono diversi tipi di capitolato d’appalto come quello legato alle finiture o ai materiali di utilizzo. Per le opere di ristrutturazione più complesse o nei casi in cui le stesse vengano affidate a diverse imprese edili appaltatrici, le tipologie di capitolato d’appalto saranno dunque maggiori e differenti.
In ogni caso, il modello deve indicare:
- Tempi di esecuzione. Questa voce viene stabilita dal committente considerando sia la mole di lavoro che la sua complessità. Solitamente i tempi vengono divisi a seconda dei compiti – indicando quindi i tempi parziali – ma, in caso difficile, è possibile indicare anche le tempistiche delle fasi intermedie all'interno dei compiti.
- È bene indicare se la durata dei lavori prevede sospensioni per il tempo atmosferico o altre possibilità di ritardo.
- Specifiche tecniche. Ovvero, com'è stato detto, tutto quello che riguarda le procedure, i materiali e i collaudi.
- Prezzo. Viene affidata al committente che deve tenere conto dei costi dell'azienda – materiali e manodopera.
Un'ulteriore differenza è quella fra i capitolati generali e quelli speciali.
I primi sono quelli utilizzati della Pubbliche Amministrazioni. Sono standard e contengono gli elementi prima citati. Generalmente si tenta di apporre meno modifiche possibili, di modo che si mantenga una certa omogeneità fra i vari casi.
Quelli speciali riguardano operazioni più rare e complesse e, spesso, sono quelli utilizzati dai privati. A questi si allegano spesso: il computo metrico (specifiche sul lavoro), una trattazione sui materiali, i prezzi dei singoli lavori e quello complessivo.
Sul sito Confida sono disponibili i modelli del documento.
Differenze tra capitolato e computo metrico
In estrema sintesi, il capitolato d’appalto descrive materiali e lavorazioni, mentre il computo metrico specifica la quantità e i costi.
Chi lavora nell’ambito edilizio e chi commissiona un’opera di nuova costruzione o ristrutturazione deve conoscere l’esistenza di questi due documenti e la loro differenza. Da una parte sono entrambi finalizzati a definire nero su bianco la corretta esecuzione dei lavori e spesso vengono considerati lo stesso documento, ma d’altra parte sono due documenti distinti e con funzioni diverse. Entrambi i documenti devono essere allegati al contratto di appalto sia che si tratti di opere pubbliche o private.
Il capitolato è la stesura della descrizione dei materiali e delle lavorazioni che si andranno a svolgere con la specifica delle condizioni contrattuale.
Il computo metrico, invece, quantifica le opere e permette di eseguire i preventivi.
La redazione di entrambe le stesure è obbligatoria nei casi di opere di interesse pubblico o dove il committente è un’amministrazione pubblica.
Ma anche nei casi di lavori privati, entrambe le formulazioni sono necessarie per definire il quantum e il come, in quanto si tratta di uno strumento di tutela sia per il committente che per l’impresa che realizza le opere. Il committente, infatti, si tutela da eventuali rincari ingiustificati dei costi e l’impresa si tutela da eventuali reclami o richieste non preventivate o da risarcimenti non dovuti rispetto a quanto definito dal contratto di appalto.
FAQ
Cosa significa capitolato di appalto?
Il capitolato d’appalto serve a definire le opere da realizzare specificando materiali e modalità di esecuzione dei lavori.
Cosa contiene il capitolato?
Il documento riporta l’elenco delle opere e dei materiali, dettagli e rifiniture che saranno eseguite in fase di costruzione o ristrutturazione di un immobile. Le opere e i materiali sono inclusi nel prezzo preventivato così come le rifiniture dell’immobile.
Chi redige il capitolato?
La redazione del capitolato di appalto è di competenza del progettista che si impegna a eseguire le opere nei tempi e nelle modalità sottoscritte dalle parti, committente ed esecutore delle opere.
A cosa serve il capitolato?
Il capitolato serve a individuare le opere tecniche da applicare al progetto pe ogni singolo contratto di appalto sia di lavori, servizi e forniture.
Quando è obbligatorio il capitolato?
La redazione del capitolato d’appalto è obbligatoria solo nel caso di appalti di opere pubbliche e il committente è una pubblica amministrazione. L’obbligo vale su tutto il territorio nazionale. È consigliabile per buona prassi che anche in caso di committente privato si rediga un contratto di appalto con allegati i documenti con le specifiche tecniche dei lavori, ovvero il capitolato e il computo metrico.
Cos'è il risanamento conservativo in ambito edilizio?
Il risanamento conservativo in ambito edilizio è un processo volto al recupero e alla valorizzazione di edifici esistenti, con l'obiettivo di preservarne le caratteristiche storiche, architettoniche ed estetiche, migliorandone allo stesso tempo le prestazioni energetiche e la sicurezza strutturale. Questa pratica si distingue per l'approccio mirato al mantenimento dell'integrità originale degli edifici, intervenendo con tecniche e materiali che rispettano la loro natura storica e culturale. Il risanamento conservativo rappresenta un'importante sfida progettuale e tecnica, richiedendo una profonda conoscenza delle strutture, dei materiali da costruzione antichi e moderni, nonché delle normative vigenti in materia di restauro e conservazione.
Quali sono i principali obiettivi del risanamento conservativo?
Gli obiettivi principali del risanamento conservativo sono molteplici e interconnessi:
- Preservazione storica: Mantenere inalterate le caratteristiche architettoniche e stilistiche originali dell'edificio, proteggendo il suo valore storico e culturale.
- Miglioramento delle prestazioni: Aumentare l'efficienza energetica e il comfort abitativo attraverso l'isolamento termico, la sostituzione di impianti obsoleti e l'integrazione di tecnologie sostenibili.
- Sicurezza e adeguamento normativo: Rafforzare la struttura portante e adeguare l'edificio alle normative vigenti in materia di sicurezza sismica e antincendio.
- Valorizzazione immobiliare: Accrescere il valore economico dell'edificio attraverso interventi mirati che ne migliorino l'attrattività e la funzionalità, rispondendo alle esigenze contemporanee di mercato.
Quali sono le sfide principali nel risanamento conservativo?
Le sfide principali nel risanamento conservativo includono:
- Bilanciamento tra conservazione e innovazione: Trovare il giusto equilibrio tra il rispetto dell'integrità storico-architettonica dell'edificio e l'esigenza di introdurre innovazioni per migliorarne le prestazioni.
- Gestione delle sorprese strutturali: Affrontare e risolvere le problematiche legate a difetti strutturali nascosti o danni precedentemente non identificati, che possono emergere durante i lavori di restauro.
- Scelta dei materiali: Selezionare materiali e tecniche costruttive che siano compatibili con quelli originali, garantendo al contempo efficienza e durabilità.
- Normative e permessi: Navigare attraverso il complesso panorama normativo relativo al restauro di edifici storici, ottenendo tutti i permessi necessari per procedere con i lavori.
Come si svolge un progetto di risanamento conservativo?
Un progetto di risanamento conservativo si articola in diverse fasi:
- Analisi preliminare: Studio dell'edificio, della sua storia, delle sue caratteristiche strutturali e architettoniche, nonché delle eventuali patologie edilizie presenti.
- Progettazione: Definizione degli interventi necessari, selezione dei materiali e delle tecniche costruttive più adatte, nel rispetto delle normative vigenti.
- Ottenimento dei permessi: Presentazione del progetto alle autorità competenti per ottenere tutti i permessi necessari al risanamento.
- Esecuzione dei lavori: Realizzazione degli interventi progettati, monitorando costantemente la qualità dei lavori e il rispetto del progetto originale.
- Verifica finale: Controllo della qualità dei lavori eseguiti e verifica della conformità agli obiettivi prefissati, prima della consegna finale dell'edificio.
